Con la risposta n. 192 del 4 ottobre 2024, l’Agenzia delle Entrata chiarisce il perimetro applicativo della c.d. “agevolazione prima casa”, rispondendo negativamente al quesito se un contribuente che ha ceduto un’immobile acquistato con tale agevolazione possa nuovamente fruire dei benefici per l’acquisto del diritto di usufrutto su un nuovo immobile, però, allo stesso tempo, specifica che nel caso in cui il contribuente decida di procedere con l’acquisto di un nuovo immobile è possibile applicare l’agevolazione prima casa. Essa permette di accedere a condizioni fiscali vantaggiose nell’acquisto della propria abitazione principale. Infatti, la Nota II-bis dell’art. 1 della Tariffa, Parte I, del D.p.r. 26 aprile 1986, n. 131 (TUIR) stabilisce le condizioni per fruire dell’aliquota agevolata del 2% sugli atti traslativi della proprietà di case di abitazione non di lusso. Tra i requisiti fondamentali troviamo:

• residenza: l’immobile deve trovarsi nel comune in cui l’acquirente stabilisce la propria residenza, ovvero all’interno del quale la trasferisca entro diciotto mesi dall’acquisto dell’immobile;
• assenza di altri diritti: l’acquirente, o in comunione con il proprio coniuge, non deve essere titolare di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su abitazioni situate nel medesimo comune in cui è situato l’immobile;
• dichiarazioni nella compromessa: con cui si dichiari all’atto di acquisto di non essere titolare, neppure per quote, di altre abitazioni acquistate sul territorio dello Stato dal soggetto dichiarante o dal suo coniuge.

Il c. 4 della Nota II-bis, inoltre, prevede che, in caso di cessione di un immobile acquistato con l’agevolazione prima casa prima della scadenza di cinque anni, si incorre nella decadenza dai benefici, salvo che, entro un anno dall’alienazione, l’acquirente proceda all’acquisto di un altro immobile destinato a propria abitazione principale. Lo stesso, infatti, chiarisce che la perdita dei benefici si verifica nell’ipotesi in cui non si acquisti un immobile in piena proprietà entro un anno dalla vendita, mentre l’acquisto di diritti di usufrutto o di abitazione non soddisfa la condizione necessaria per evitare la decadenza.

Tale considerazione è ribadita anche dalla giurisprudenza maggioritaria, la quale sottolinea che per “acquisto” si intende esclusivamente l’acquisizione del diritto di proprietà, rendendo pertanto inapplicabile la normativa agli atti riguardanti diritti reali di godimento, con ciò intendendosi che l’agevolazione “prima casa” è pensata per incentivare l’acquisto della proprietà immobiliare, non per l’acquisizione di diritti parziali o limitati come l’usufrutto. In caso di decadenza dall’agevolazione “prima casa”, il contribuente non potrà beneficiare del credito d’imposta per il riacquisto, che è riconosciuto solo a coloro che non sono decaduti dai benefici, per cui la decadenza comporta l’applicazione delle imposte ordinarie e il recupero del credito eventualmente utilizzato. La Circ. 38/2005 precisa che il credito d’imposta non spetta se il contribuente è decaduto dall’agevolazione prima casa in relazione al precedente acquisto. Ciò implica che, a seguito della decadenza, l’amministrazione fiscale può richiedere il recupero delle imposte ordinarie, delle sanzioni e del credito eventualmente fruito.

In conclusione, la normativa relativa all’agevolazione “prima casa” e al riacquisto del diritto di usufrutto presenta implicazioni significative per i contribuenti, in quanto con la risposta in commento l’Agenzia specifica che l’acquisto di un immobile attraverso diritti reali differenti rispetto alla proprietà, nel caso in cui sia effettuato entro un anno dalla rivendita di un immobile acquistato con l’agevolazione prima casa, non è idoneo ad evitare la decadenza.

È fondamentale comprendere che l’acquisto di diritti di usufrutto non consente di evitare la decadenza dai benefici, limitando così le opportunità fiscali per coloro che desiderano fruire nuovamente delle agevolazioni. La complessità delle disposizioni normative richiede un’attenta analisi da parte dei professionisti del settore e una precisa informazione per i contribuenti, al fine di evitare sanzioni e perdite economiche in relazione ai benefici fiscali. Pertanto, un’interpretazione rigorosa e l’applicazione della normativa sono essenziali per garantire la legittimità delle operazioni e la tutela dei diritti dei contribuenti.

Marco Luciani – Informati srl– Riproduzione Riservata