La versione definitiva della legge di Bilancio del 2024 ha confermato l’incremento della cedolare secca dal 21 al 26 per cento applicabile alle locazioni brevi, ma solo a partire dal secondo immobile concesso in locazione.

La novità è prevista dall’art. 1, comma 63 della L. 30 dicembre 2023, n. 213. L’incremento della tassazione è stato disposto intervenendo direttamente sull’art. 4 del D.L. n. 50/2017.
Secondo quanto previsto dalla disposizione definitivamente approvata il contribuente può scegliere per quale degli immobili concessi in locazione (breve) continuare ad applicare l’imposta sostitutiva del 21 per cento. La scelta potrà riguardare un solo immobile e naturalmente la scelta ricadrà sul cespite i cui canoni di locazione incassati nell’anno sono di più elevato ammontare.
L’ambito applicativo della disposizione è circoscritto ai contratti di locazione breve o assimilati. Pertanto, la cedolare secca relativa agli altri contratti di locazione non risulta variata. Secondo quanto previsto dal D.L. n.50/2017 si definiscono “locazioni brevi” i “contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di un’unità immobiliare da locare”.

Occorre poi tenere conto anche di quanto previsto dall’art. 1, comma 595 della L. n. 178/2020 ancora oggi in vigore. In base alla disposizione citata si presume la natura imprenditoriale in caso di destinazione alla locazione breve di più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta. L’attribuzione di tale natura non consente di ricondurre il relativo contratto nell’ambito della disciplina delle locazioni brevi e, conseguentemente applicare la cedolare secca. In tale ipotesi i canoni di locazione costituiranno i proventi dell’attività d’impresa esercitata.

Secondo la novella, se nel corso dell’anno il contribuente avrà concesso in locazione (breve) un solo immobile sarà possibile fruire dell’applicazione dell’imposta sostitutiva (la cedolare secca) in luogo della tassazione ordinaria nella misura del 21 per cento. A tal proposito sembra comunque necessario manifestare la propria volontà all’interno della dichiarazione dei redditi.
Qualora gli immobili concessi in locazione siano più di uno (fino a quattro) il contribuente potrà comunque scegliere liberamente e senza alcun vincolo, per quale immobile continuare ad applicare la cedolare secca del 21 per cento. Invece, ai canoni di locazione degli altri immobili si applicherà la cedolare secca del 26 per cento. Se gli immobili concessi in locazione sono più di quattro la predetta disciplina non potrà essere applicata.
La normativa sulle locazioni brevi obbliga gli intermediari, qualora incassino canoni e i corrispettivi di contratti di locazione breve per conto dei proprietari ad operare una ritenuta del 21 per cento sull’ammontare dei canoni stessi, all’atto del pagamento del beneficiario. La ritenuta deve essere quindi operata e versata non al momento dell’incasso del canone di locazione, ma nel momento stesso in cui il canone viene riversato dall’agente immobiliare (o dal portale) al proprietario.
La nuova disciplina non modifica l’ammontare della ritenuta che resta del 21 per cento che però si considera sempre operata a titolo di acconto. Invece, secondo la disciplina vigente fino al 31 dicembre 2023 la ritenuta si considerava operata a titolo di imposta in caso di opzione per la cedolare secca e a titolo di acconto laddove i canoni di locazione fossero assoggettati a tassazione IRPEF ordinaria.

Nicola Forte – Informati S.r.l.