Autore: Francesco Giuseppe Carucci

Può accadere che l’abitazione principale, anche se di fatto rappresentata da un unico immobile, catastalmente risulti costituita da due unità immobiliari riportate autonomamente e rispondenti a diverse intestazioni.

In tal caso, ai fini IMU, è possibile considerare abitazione principale, cui riservare il relativo trattamento agevolato, esclusivamente una unità immobiliare. Ciò anche se nell’immobile costituito dalle due unità unificate risieda un solo coniuge e l’atro risieda e dimori da tutt’altra parte.

Se nella fattispecie esaminata era già noto il principio in virtù del quale deve considerarsi abitazione principale un solo immobile, è del tutto nuova l’affermazione secondo cui tale regola deve valere anche laddove l’altro coniuge non risieda nel fabbricato frutto dell’unione di fatto. La nuova statuizione è rinvenibile nella recente ordinanza della Suprema Corte n. 25004 depositata lo scorso 4 settembre.

Sulla fattispecie dell’unione di fatto delle unità immobiliari, in riferimento alla generalità degli aspetti fiscali, si è espressa l’Agenzia delle Entrate, Direzione Centrale Catasto, Cartografia e Pubblicità immobiliare, con la circolare n. 27/E del 13 giugno 2016.

La questione sorge poiché, catastalmente, non è possibile, in caso di due unità immobiliari contigue e autonomamente accatastate , richiederne la fusione in presenza di titolarità attribuita a diversi soggetti . La richiamata circolare ha chiarito che, per dare evidenza negli archivi catastali dell’unione di fatto ai fini fiscali delle eventuali diverse porzioni autonomamente censite, è necessario presentare, con le modalità di cui al decreto del Ministro delle Finanze 19 aprile 1994, n. 701 (procedura Docfa), due distinte dichiarazioni di variazione, relative a ciascuna delle menzionate porzioni. A seguito delle due domande, l’Ufficio competente dell’Agenzia delle Entrate, immediatamente dopo la registrazione in banca dati catastale delle menzionate dichiarazioni di variazione, provvede ad inserire, negli atti relativi a ciascuna porzione immobiliare, la seguente annotazione: “ Porzione di u. i. u. unita di fatto con quella di Foglio xxx Part. yyy Sub. zzzz. Rendita attribuita alla porzione di u.i.u. ai fini fiscali ”. È da precisare, comunque, come rammentato dalle Entrate, che è inammissibile la fusione di unità immobiliari , anche se contigue, quando per ciascuna di esse sia riscontrata l’autonomia funzionale e reddituale , e ciò indipendentemente dalla titolarità di tali unità.

Tanto nella previgente disciplina IMU, quanto nell’attuale, a seguito delle statuizioni della ormai nota sentenza n. 209 del 13 ottobre 2022 della Corte Costituzionale, per abitazione principale si intende l'immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare , nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente. Senza più guardare al luogo di dimora e residenza dei familiari. Ciò, sulla scorta di quanto di recente sancito dai giudici di legittimità, anche laddove una delle due abitazioni dei coniugi sia costituita da più unità immobiliari contigue e unite di fatto.

Nel corso degli eventi della stampa specializzata di inizio 2021, il Dipartimento delle Finanze si è pronunciato sulla corretta imposizione IMU di due distinte unità immobiliari, catastalmente unite di fatto, che costituiscono l’abitazione principale del nucleo familiare e che rientrano nella soggettività passiva d’imposta di diversi componenti, ad esempio moglie e marito. Nell’occasione è stato chiarito che, coerentemente con il tenore letterale della disposizione IMU, secondo cui, come accennato, è

abitazione principale l’ unica unità immobiliare iscritta o iscrivibile nel catasto urbano, ai fini IMU non è possibile considerare entrambe le porzioni dell’immobile quale abitazione principale. Con la conseguenza, naturalmente, che soltanto una di esse potrà essere assoggettata al previsto trattamento agevolato.

Il parere dei tecnici del Ministero è conforme alla posizione espressa dalla Corte di Cassazione nelle ordinanze n. 17015 del 2019 e n. 4727 del 2021 con le quali è stata tracciata la linea di confine tra la previgente ICI e l’attuale IMU.

Nella legislazione ICI era possibile estendere l’agevolazione all’unità immobiliare contigua dal momento che il legislatore aveva ancorato il concetto di abitazione principale alla reale situazione di fatto di dimora abituale del soggetto passivo d’imposta senza alcun riferimento all’iscrizione in catasto come unica unità immobiliare (articolo 8 , comma 2, D. Lgs. n. 504/1992).

Tutto ciò trova conferma, ancora una volta, nella più recente pronuncia della Suprema Corte, costituita, per l’appunto, dall’ordinanza n. 25004 del 4 settembre 2026.