Il termine di trenta giorni previsto dall’art. 17 del D.P.R. n. 131/1986 riguarda cessioni, risoluzioni e proroghe, anche tacite. Se il contratto cessa alla scadenza effettiva senza proseguire, non deve essere comunicata alcuna risoluzione

Autore: Pierdante Colapietra

La cessazione di un contratto di locazione alla naturale scadenza non costituisce una risoluzione da comunicare all’Agenzia delle Entrate. La distinzione assume rilievo operativo perché impedisce di estendere alla semplice scadenza del rapporto il termine di trenta giorni previsto per gli adempimenti successivi.

Il punto di partenza è l’art. 17 del D.P.R. n. 131/1986, che disciplina cessioni, risoluzioni e proroghe, anche tacite, dei contratti di locazione e di affitto di beni immobili. La norma collega a tali eventi l’obbligo di versamento dell’imposta eventualmente dovuta e di comunicazione nel termine di trenta giorni. La scadenza naturale non rientra, invece, tra gli eventi autonomamente indicati.

La stessa impostazione è recepita dalle istruzioni del modello RLI e dalla guida operativa dell’Agenzia delle Entrate, che, nella parte dedicata alla risoluzione, chiarisce espressamente che l’adempimento non deve essere effettuato in caso di naturale scadenza del contratto.

La scadenza naturale è diversa dalla risoluzione

La distinzione trova fondamento anche sul piano civilistico. L’art. 1596 c.c. prevede, in via generale, che la locazione a tempo determinato cessi con lo spirare del termine, mentre l’art. 1597 c.c. disciplina la rinnovazione tacita quando, ricorrendone i presupposti, il rapporto prosegue oltre la scadenza.

La scadenza naturale identifica quindi il momento in cui il contratto cessa effettivamente di produrre effetti secondo la disciplina legale e le previsioni contrattuali. Non coincide necessariamente con qualsiasi data indicata nel contratto, perché alcune scadenze possono determinare la prosecuzione del rapporto per effetto di un rinnovo o di una proroga.

La risoluzione opera invece prima del termine finale del rapporto e ne anticipa la cessazione. Proprio questa modifica rispetto alla durata originariamente applicabile rende necessario comunicare all’Amministrazione finanziaria una data finale diversa da quella risultante dal contratto registrato.

Alla naturale scadenza non si presenta il modello RLI

Se il contratto giunge alla propria effettiva scadenza e il rapporto non prosegue, non deve essere presentato un modello RLI per comunicarne la cessazione.

La regola emerge direttamente dalla funzione dell’adempimento. Il modello RLI è utilizzato per registrare il contratto e per comunicare le successive vicende che incidono sul rapporto già registrato, tra cui proroga, cessione, subentro e risoluzione. La cessazione alla scadenza non determina, invece, una modifica della durata, ma il semplice esaurimento del rapporto secondo il termine applicabile.

La guida RLI Web dell’Agenzia delle Entrate conferma espressamente il principio, precisando, con riferimento alla risoluzione, che questa non deve essere comunicata in caso di scadenza naturale del

contratto.

Ne consegue che non esiste neppure un termine di trenta giorni decorrente dalla naturale scadenza. Il termine previsto dall’art. 17 del D.P.R. n. 131/1986 presuppone il verificarsi di uno degli eventi soggetti a comunicazione e non può essere esteso alla mera cessazione del contratto per decorso della durata.

La risoluzione anticipata resta soggetta al termine di trenta giorni

Il quadro cambia quando il rapporto termina prima della naturale scadenza. In questo caso ricorre una risoluzione anticipata e trova applicazione l’art. 17 del TUR.

La risoluzione deve essere comunicata mediante modello RLI entro trenta giorni dalla data in cui produce effetto. Nel regime ordinario trova inoltre applicazione l’imposta di registro prevista per la risoluzione, ferme le specifiche regole relative alla natura del contratto, all’eventuale corrispettivo pattuito e al regime fiscale prescelto.

La distinzione è confermata dallo stesso art. 17, comma 3, che, in caso di imposta assolta per l’intera durata del contratto, riconosce, a fronte della risoluzione anticipata, il diritto al rimborso della quota relativa alle annualità successive a quella in corso. Anche sul piano normativo, dunque, l’anticipazione rispetto alla durata ordinaria caratterizza la fattispecie della risoluzione.

Per i contratti assoggettati a cedolare secca opera poi l’art. 3 del D.Lgs. n. 23/2011, che sostituisce con la cedolare, nei limiti previsti dalla norma, anche l’imposta di registro dovuta sulle risoluzioni e sulle proroghe. Il regime sostitutivo incide sul trattamento tributario dell’evento, ma non sulla sua qualificazione: la scadenza naturale resta distinta dalla risoluzione anticipata.

Se il rapporto prosegue viene in rilievo la proroga

Un’ulteriore verifica è necessaria quando il contratto raggiunge una scadenza ma il rapporto continua. In questa ipotesi non ricorre né una cessazione naturale né una risoluzione, bensì una proroga.

L’art. 17 del D.P.R. n. 131/1986 comprende espressamente anche le proroghe tacite tra gli adempimenti successivi. Le istruzioni del modello RLI richiedono, in tal caso, l’indicazione della nuova data finale del rapporto.

Il tema assume particolare rilievo nei contratti soggetti a rinnovo legale. Per le locazioni abitative, la L. n. 431/1998 prevede specifici meccanismi di rinnovo alla prima e alle successive scadenze; per le locazioni ad uso diverso, l’art. 28 della L. n. 392/1978 disciplina il rinnovo tacito, salvo disdetta nei termini previsti.

La mera presenza di una data di scadenza non basta quindi a stabilire se il contratto sia cessato. Occorre verificare se, in base alla disciplina concretamente applicabile, il rapporto sia effettivamente terminato oppure sia proseguito. Solo nel primo caso la naturale scadenza resta fuori dall’adempimento RLI; nel secondo viene in rilievo la proroga.

La disdetta non equivale alla risoluzione anticipata

Anche la disdetta deve essere tenuta distinta dalla risoluzione. La sua funzione è normalmente quella di impedire il rinnovo del contratto alla scadenza e non di determinarne l’immediata cessazione.

Se, a seguito della disdetta, il rapporto prosegue sino al termine applicabile e cessa soltanto in quel momento, la fattispecie resta quella della naturale scadenza. Non sorge quindi un autonomo obbligo di comunicare una risoluzione mediante RLI.

Diversamente, quando le parti concordino una cessazione anteriore oppure il rapporto venga meno prima del termine per altra causa riconducibile alla risoluzione, torna applicabile la disciplina dell’art. 17

del TUR.

Prima si qualifica l’evento, poi si applica il termine

La corretta gestione degli adempimenti successivi richiede, in definitiva, di qualificare prima la vicenda contrattuale e soltanto dopo individuare l’eventuale termine fiscale.

Se il rapporto cessa prima della scadenza, ricorre una risoluzione anticipata e il modello RLI deve essere presentato entro trenta giorni dall’evento. Se il rapporto prosegue oltre la scadenza del periodo contrattuale, occorre invece verificare l’adempimento relativo alla proroga, anche tacita.

Se, al contrario, il contratto giunge alla propria effettiva scadenza naturale e non viene rinnovato o prorogato, non si verifica una risoluzione da comunicare. In tale ipotesi non deve essere presentato il modello RLI per comunicare la cessazione e, conseguentemente, non decorre alcun termine di trenta giorni dalla naturale scadenza del contratto.