Autore: Redazione Fiscal Focus

Il confine tra il semplice affitto di un fabbricato abitativo e lo svolgimento di un’attività imprenditoriale è stato da sempre un tema controverso. L’art. 1, commi 595 e 596, della l. n. 178/2020 ha introdotto una presunzione di imprenditorialità per le locazioni brevi, inizialmente fissando il limite a 4 appartamenti per periodo d’imposta.

Da ultimo, la legge di bilancio 2026(l. n. 199/2025, art. 1, comma 17) ha ridotto da quattro a due il numero di appartamenti destinati alla locazione breve oltre il quale scatta la presunzione di svolgimento di attività imprenditoriale ex art. 2082 c.c.

A partire dal 1° gennaio 2026, il regime della cedolare secca è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di NON PIÙ DI DUE APPARTAMENTI per ciascun periodo d’imposta.

Oltre tale soglia, l’attività, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’art. 2082 del codice civile.

Ambito di applicazione della presunzione La presunzione di attività imprenditoriale opera esclusivamente con riferimento ai contratti che rientrano nella definizione di “locazione breve” ex art. 4 del d.l. n. 50/2017. Pertanto, la presunzione si applica a:

Contratti di locazione, sublocazione e comodato di immobili ad uso abitativo; Di durata non superiore a 30 giorni;

Inclusi i contratti con prestazione accessoria di fornitura di biancheria e pulizia locali;

Stipulati da persone fisiche.

Rimangono escluse dalla presunzione:

Le locazioni poste in essere da soggetti diversi dalle persone fisiche (es. società semplici); Le locazioni turistiche non qualificabili come “brevi” (es. contratti di durata superiore a 30 giorni);

Le locazioni ordinarie abitative di cui all’art. 1571 ss. c.c. e quelle a canone concordato ex l. n. 431/ 1998.

CASO OPERATIVO N. 1 – Superamento della soglia delle 2 unità nel 2026

Situazione: Francesco Neri, persona fisica non imprenditore, è proprietario di 4

appartamenti a Firenze. Nel 2026 destina alla locazione breve (tramite Airbnb) 3

appartamenti con contratti di 7-15 giorni ciascuno.

Conseguenze: Avendo destinato alla locazione breve più di 2 appartamenti nel

medesimo periodo d’imposta, scatta la presunzione di imprenditorialità.

Francesco dovrà aprire partita IVA, iscriversi al Registro Imprese e adempiere a

tutti gli obblighi connessi.

Importante: Il quarto appartamento, se locato con contratto di durata superiore a

30 giorni (locazione turistica “lunga”), resta fuori dal computo e continua a

produrre reddito fondiario.

Problematiche interpretative

Il concetto di “destinazione”

La norma fa riferimento alla “destinazione” dell’immobile alla locazione breve, non alla stipulazione di un contratto. Secondo un’interpretazione letterale, la mera pubblicazione di un annuncio su un portale telematico potrebbe far scattare la presunzione. Tuttavia, appare più ragionevole ritenere che il presupposto si verifichi con la stipula effettiva del contratto di locazione.

Il criterio di imputazione temporale

Per la verifica del superamento dei limiti, occorre fare riferimento al principio di competenza per le locazioni (redditi fondiari) e al principio di cassa per sublocazioni e comodati (redditi diversi).

CASO OPERATIVO N. 2 – Imputazione temporale a cavallo d’anno

Situazione: Un contratto di locazione breve viene stipulato e incassato a

dicembre 2025 per il periodo 1-6 gennaio 2026.

Soluzione: Trattandosi di reddito fondiario, rileva il principio di competenza. Il

contratto concorre al computo delle unità per l’anno 2026 (anno di decorrenza

della locazione), non per il 2025.

Diversamente, in caso di sublocazione (reddito diverso), il medesimo contratto

rileverebbe nel 2025 (anno di incasso del corrispettivo).

Il termine “appartamenti”

La norma usa il termine atecnico “appartamenti”. Si ritiene che debba essere interpretato con riferimento a tutti gli immobili ad uso abitativo accatastati nella categoria catastale A (esclusa A/10), in quanto unici ammessi al regime della cedolare secca.

Gestione dello sforamento in corso d’anno

La norma non chiarisce come trattare le locazioni antecedenti al superamento della soglia. Per analogia con quanto previsto dalla circolare dell’Agenzia delle entrate n. 32/2023 in materia di regime forfetario, si ritiene applicabile il seguente schema:

Profilo Trattamento in caso di superamento

Imposte dirette Redditi dell’intero periodo d’imposta attratti

al regime d’impresa

IVA Obbligo di certificazione dei corrispettivi

dalla data del superamento del limite

Dies a quo adempimenti Giorno di inizio della locazione (o incasso

per sublocazioni) relativa al 3°

appartamento

INTERPRETAZIONE ALTERNATIVA

Una diversa ricostruzione (AIDC LAB, Focus Documento n. 1/2026) dà rilevanza

al momento del superamento: fino a tale data le locazioni producono reddito

fondiario, successivamente reddito d’impresa. In assenza di chiarimenti ufficiali,

entrambe le tesi sono sostenibili.

Adempimenti in caso di regime imprenditoriale

Una volta verificato il presupposto, il contribuente dovrà presentare al Registro delle Imprese la Comunicazione Unica d’Impresa contenente:

Modello per il Registro Imprese (iscrizione quale imprenditore individuale);

Modello per l’Agenzia delle entrate (apertura partita IVA, inizio attività, opzione regime contabile);

Modello INPS per l’iscrizione dei lavoratori autonomi;

Eventuale modello INAIL per l’assicurazione infortuni; SCIA per il SUAP ex art. 13-ter, comma 8, d.l. n. 145/2023.

CASO OPERATIVO N. 3 – Locazioni miste: brevi e lunghe sullo stesso

immobile

Situazione: Giulia Colombo affitta una casa al mare per l’intero mese di luglio (31

giorni) a un unico soggetto. Ad agosto, concede lo stesso immobile a 3 diversi

ospiti per una settimana ciascuno tramite Booking.

Soluzione: La locazione di luglio (31 giorni, unico conduttore) non rientra nella

definizione di “locazione breve” e genera reddito fondiario. Le locazioni di agosto

(≤ 30 giorni) sono “locazioni brevi” e concorrono al conteggio ai fini della

presunzione. Tuttavia, trattandosi dello stesso immobile, conta come una sola

unità ai fini del limite, indipendentemente dal numero di contratti stipulati.

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