Il comproprietario di un immobile, che risulta unico intestatario del canone di locazione, non è tenuto a pagare l’Irpef sull’intero canone, se dimostra che i comproprietari hanno già dichiarato la rispettiva quota di reddito proporzionale alla porzione di comproprietà sul bene. È tuttavia controverso in giurisprudenza se questa sia l’unica soluzione possibile, o se invece chi risulta titolare esclusivo del contratto di locazione di un bene, che però è in comunione con altri, possa anche dichiarare in proprio l’intero reddito.

Sono i problemi affrontati, con un percorso argomentativo piuttosto articolato, dalla Corte di giustizia tributaria di primo grado di Napoli nella sentenza 7217/30/2023.

Il caso

Una contribuente era proprietaria di una quota complessiva di due terzi di un immobile, mentre i due figli avevano una quota di un sesto ciascuno. L’immobile risultava locato con contratto di locazione stipulato esclusivamente dalla madre, che quindi figurava all’anagrafe tributaria come unica locatrice; in sede di dichiarazione, tuttavia, il reddito era stato ripartito in base alle quote di proprietà e i due figli avevano quindi dichiarato a fini Irpef le quote di reddito di loro spettanza, pari al 16,67% ciascuno.

L’agenzia delle Entrate aveva accertato un maggior imponibile in capo alla madre, sostenendo che fosse questi l’unica tenuta a dichiarare il 100% del reddito, in quanto unico soggetto figurante nel contratto come locatrice.

La soluzione della Cgt di Napoli

La Cgt osserva che i tre comproprietari hanno nei fatti riconosciuto e accettato il contratto di locazione, anche se stipulato solo da uno di essi: l’eventuale pagamento integrale del tributo da parte della ricorrente comporterebbe un indebito arricchimento dell’amministrazione, che ha già percepito le quote di spettanza degli altri comproprietari.

Il trattamento fiscale della locazione da parte di un solo comproprietario:

Ma che sarebbe accaduto se, al contrario, la madre avesse dichiarato l’intero reddito e i figli comproprietari nulla? L’ufficio avrebbe potuto muovere rilievi?

La Corte napoletana ripercorre i precedenti giurisprudenziali, per concludere in senso negativo.

Una sentenza della Ctr Lazio (n. 1733/2022) ha ritenuto che il reddito vada riferito soltanto a chi, tra i comproprietari, risulti effettivo locatore e percettore. Viene richiamato un precedente della Cassazione (sentenza n. 3085/2016), per cui al reddito da locazione non può applicarsi la regola prevista dall’articolo 26 del Tuir, che per i soli redditi fondiari prevede l’imputazione «indipendentemente dalla percezione». Il reddito da locazione va, pertanto, dichiarato da chi risulta locatore in base al contratto e, quindi, effettivo “possessore” del reddito secondo la regola generale dell’articolo 1 del Tuir. Una successiva sentenza della Cassazione (n. 12332 del 2019) si è però consapevolmente discostata da questa interpretazione, ritenendo al contrario che se uno dei comproprietari concede l’immobile in locazione a terzi, anche all’insaputa dell’altro e senza corrispondergli la quota di canone che gli spetta, l’Amministrazione può comunque pretendere le relative imposte anche dal comproprietario estraneo alla locazione, proprio in forza dell’articolo 26 del Tuir che impone la tassazione «indipendentemente dalla percezione» del reddito.

Come comportarsi nella dichiarazione dei redditi

I redditi da locazione di immobili di proprietà vanno indicati nel quadro B del modello 730, o nel quadro RB del modello Redditi PF. In entrambi i casi, nella colonna 4 si indicherà la percentuale di proprietà sul bene, e nella colonna 6 l’intero canone annuale. Il reddito imponibile sarà poi calcolato applicando la quota di possesso al canone, ridotto del 5% (o delle maggiori percentuali prevista per gli immobili in laguna di Venezia o vincolati).

Senza coincidenza tra comproprietari e parti del contratto di locazione

La scelta meno rischiosa è attenersi alla più recente giurisprudenza di Cassazione, e quindi imputare il canone in proporzione alle quote di proprietà. Chi volesse, invece, attribuire il canone ai soli soggetti che dal contratto risultano locatori, dovrà rinunciare ad avvalersi del modello 730: il Caf o il professionista, infatti, difficilmente accetteranno di compilare il quadro B in modo non rigorosamente proporzionale. Si dovrà allora presentare il modello Redditi PF, e fare attenzione alla corretta indicazione dei valori nella colonna 4, nella quale andrà inserita non già la quota di comproprietà, ma la percentuale di imputazione del canone (ad esempio, 100% se si figura come unico locatore). In tal modo si eviterà che il software di controllo ricalcoli automaticamente il reddito in base alla quota di possesso. È tuttavia estremamente probabile, per non dire certo, che il Fisco richiederà chiarimenti, e molto probabilmente rettificherà la dichiarazione seguendo la più recente giurisprudenza.

di Marcello Tarabusi – Il Sole 24 Ore