La locazione di singole stanze non fa venir meno il beneficio per l’abitazione principale se il contribuente continua a risiedere e dimorare stabilmente nell’immobile, mantenendone la destinazione abitativa prevalente

Autore: Redazione Fiscal Focus

L’agevolazione IMU per gli immobili destinati ad abitazione principale rappresenta un pilastro nell’applicazione del tributo, in particolare vista la “frequenza” con cui si verifica per i soggetti passivi. E proprio per il fatto che si tratta di una casistica così diffusa è ovvio che si verifichino ipotesi anche molto particolari, tra cui quelle sulla compatibilità tra il beneficio dell’esenzione per chi comunque vi risiede e l’affitto, solamente parziale, della stessa abitazione.

Sul la questione ci sono state diverse pronunce giurisprudenziali così come prese di posizione della prassi ministeriale, che si sono dimostrate possibiliste rispetto alla situazione, offrendo interessanti spunti interpretativi che confermano una lettura sostanzialistica della normativa e valorizzano l’effettiva funzione abitativa dell’immobile rispetto ad utilizzi accessori e marginali.

Il concetto di abitazione principale nell’IMU

Bisogna prima di tutto ricordare che la normativa del tributo municipale garantisce l’esenzione per gli immobili, accatastati in categorie diverse da A/1, A/8 o A/9 (cioè le “abitazioni di lusso”), e relative pertinenze – una per ogni unità classificata nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7 – in cui i possessori e i propri nuclei familiari:

dimorano abitualmente, e risultano anagraficamente residenti.

La verifica dei requisiti richiesti dalla legge è generalmente agevole quando l’immobile è destinato esclusivamente a finalità abitative: maggiori difficoltà sorgono invece nelle situazioni in cui una parte dell’unità immobiliare viene utilizzata per scopi differenti, tra cui proprio la concessione in uso di alcune stanze a terzi. In questi casi si pone il problema di stabilire se la presenza di una destinazione ulteriore sia sufficiente a far venir meno il beneficio fiscale oppure se debba prevalere la funzione principale dell’immobile.

Giurisprudenza favorevole ai privati

L’orientamento che emerge dalla più recente giurisprudenza, anche di legittimità (Cassazione n. 8236 del 02/04/2026), appare assolutamente possibilista verso il beneficio fiscale ai proprietari e utilizzatori – anche solo in parte – degli immobili, con un indirizzo improntato a criteri di ragionevolezza e proporzionalità.

Già in passato peraltro (Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del Lazio n. 1524 del 07/03/2025) i giudici si erano espressi sul fatto che la mera presenza di un utilizzo parziale dell’immobile per finalità

diverse dall’abitazione non determina, di per sé, la perdita dell’esenzione IMU; soprattutto quando tale utilizzo risulti limitato e non incida sulla destinazione prevalente dell’unità immobiliare.

In altri termini ciò che assume rilievo non è tanto l’esistenza di una funzione accessoria, quanto la verifica concreta della destinazione principale del bene (si veda in proposito anche l’allora CTR Abruzzo n. 8 del 25/01/2022) – dovendosi mantenere, seppur parzialmente, il possesso del bene da parte del soggetto passivo. Se il contribuente continua a risiedere stabilmente nell’immobile e quest’ultimo mantiene la propria vocazione abitativa l’agevolazione non può essere automaticamente negata per il solo fatto che una porzione limitata dell’unità sia utilizzata per attività ulteriori.

I precedenti ministeriali e l’affitto di singole stanze

Un importante supporto interpretativo arriva anche dalla prassi ministeriale, in quanto già in una FAQ del 20/01/2014 il MEF indicava che “Il proprietario di un’abitazione principale che ne concede alcune stanze in locazione a studenti, usufruisce della esenzione da IMU ai sensi dell’articolo 1, comma 707 della legge n. 147/2013”.

E già nella circolare n. 1 del 02/03/1994 il Ministero delle Finanze – seppure in tema di imposte indirette e non di IMU – affermava chiaramente che la locazione dell’immobile acquistato con l’agevolazione per l’abitazione principale non porta alla decadenza in quanto non si ha la perdita del possesso.

È insomma possibile, anche secondo l’interpretazione “statale”, affittare solo parzialmente l’immobile e fare proprio l’esenzione per la prima casa, dato che che ciò non fa perdere il possesso da parte del conduttore. L’elemento determinante è quindi la conservazione del possesso e della funzione abitativa prevalente dell’immobile.

Diversamente, la situazione cambia se l’intero fabbricato viene concesso in locazione a terzi, circostanza in cui per il proprietario viene meno il godimento diretto del bene e, conseguentemente, i presupposti richiesti dalla normativa per qualificare l’immobile come abitazione principale.

Attenzione alle prove documentali

In casi come quelli appena descritti si pone il rischio di arrivare a una controversia, che anche in materia di IMU porta a dover considerare come l’aspetto probatorio assuma un ruolo decisivo. Perché è chiaro che la residenza anagrafica costituisce certamente un elemento rilevante, ma non sempre è sufficiente da sola a dimostrare l’effettiva destinazione dell’immobile (anche per il fatto che rappresenta un attributo solamente “formale”).

Per questo motivo il contribuente deve essere in grado di documentare concretamente la propria dimora abituale e la prevalenza dell’utilizzo abitativo, ad esempio:

conservando le ricevute delle utenze domestiche, presentando le denunce trasmesse ai fini della TARI, o

facendo attestare all’amministratore di condominio, qualora residente a sua volta nell’immobile, tale situazione di fatto.

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