La Legge di bilancio 2025 con l’art. 1 comma 116 che si riporta di seguito è intervenuta allungando di dodici mesi il termine di tempo entro cui un soggetto può vendere la prima casa senza perdere il beneficio sul nuovo acquisto.

116. Al fine di incentivare il mercato immobiliare e agevolare il cambio della prima casa di abitazione, all’articolo1, nota II-bis), comma 4-bis, della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, le parole: «entroun anno» sono sostituite dalle seguenti: «entro due anni».

Di fatto il termine è stato portato dai precedenti 12 mesi agli attuali 24. Andiamo a vedere meglio di cosa si tratta e quali sono i requisiti previsti dalla norma per poter beneficiare di questa agevolazione. Come noto, nel caso di acquisto di prima casa, l’acquirente è tenuto a versare alternativamente l’imposta di registro o l’Iva a seconda che il cedente sia un soggetto privato o un’impresa. Quindi per il principio di alternatività Imposta di Registro/Iva avremo la seguente situazione:

imposta di registro senza beneficio prima casa: 9%;

imposta di registro con beneficio prima casa: 2%;

IVA senza beneficio prima casa: 10% (22% se immobile di lusso);

IVA con beneficio prima casa: 4%.

Per quanto riguarda invece le caratteristiche oggettive dell’immobile è richiesto dalla Tariffa parte I art. 1 comma1 del DPR 131/1986 che: 1. Ai fini dell’applicazione dell’aliquota del 2 per cento agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse, devono ricorrere le seguenti condizioni:

1. a) che l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero,

((se l’acquirente si è trasferito all’estero per ragioni di lavoro e abbia risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno cinque anni, nel comune di nascita o in quello in cui aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima del trasferimento))La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto; (61)

1. b) che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
2. c) che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo ovvero di cui all’articolo 1 della legge 22 aprile 1982, n. 168, all’articolo 2 del decreto-legge 7 febbraio 1985, n. 12…

In buona sostanza la norma prevede che si possa beneficiare dell’agevolazione prima casa anche se si possiede già un altro immobile adibito a prima casa, a condizione però che tale immobile venga venduto entro 2anni dalla data del nuovo acquisto.

Samuele Granzotto – Informati srl– Riproduzione Riservata