L’Agenzia delle Entrate chiarisce il trattamento dell’acquisto agevolato di una nuova abitazione quando il contribuente possiede già, nello stesso Comune, una casa risultante dalla fusione di due immobili

Autore: Redazione Fiscal Focus

Con la Risposta n. 117/2026 l’Agenzia delle Entrate chiarisce il trattamento dell’acquisto agevolato di una nuova abitazione quando il contribuente possiede già, nello stesso Comune, una casa risultante dalla fusione di due immobili: uno acquistato con benefici prima casa e uno acquistato senza agevolazione.

Il caso: abitazione unificata, ma agevolata solo in parte

La Risposta n. 117/2026 affronta una fattispecie molto concreta e cioè quella di due contribuenti che intendono acquistare una nuova abitazione nello stesso Comune in cui già risiedono e in cui possiedono un’altra casa, risultante dalla fusione catastale di due unità immobiliari contigue.

La prima unità era stata acquistata nel 1986 con le agevolazioni prima casa, mentre la seconda, acquistata nel 2004 per ampliare l’abitazione principale, non aveva invece beneficiato del regime agevolato, poiché l’apertura di prassi sugli acquisti di abitazioni contigue sarebbe arrivata solo successivamente, con la circolare n. 38/E del 12 agosto 2005.

La domanda è: i contribuenti possono acquistare la nuova casa con il beneficio prima casa, pur possedendo nello stesso Comune l’immobile precedente? E, in caso affermativo, come si calcola il credito d’imposta per il riacquisto?

Il quadro normativo

Il riferimento principale resta la Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al Dpr n. 131/1 986, Testo unico dell’imposta di registro. La disciplina consente l’applicazione dell’imposta di registro al 2% agli atti di trasferimento di abitazioni diverse dalle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, se ricorrono le condizioni previste dalla norma.

Tra queste, assumono rilievo due dichiarazioni: l’acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, di altra casa di abitazione nello stesso Comune, e non deve essere titolare, neppure per quote, di altra abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa su tutto il territorio nazionale.

Il comma 4-bis della Nota II-bis, introdotto dalla legge n. 208/2015 e da ultimo modificato dalla legge n. 207/2024, consente però il nuovo acquisto agevolato anche se il contribuente possiede ancora un immobile già comprato con il beneficio, purché lo alieni entro 2 anni dal nuovo atto. La finalità della norma è agevolare la sostituzione della prima casa, evitando che il contribuente debba necessariamente vendere prima di comprare.

La risposta dell’Agenzia: sì al nuovo bonus, anche nello stesso Comune

L’Agenzia adotta una soluzione favorevole al contribuente. Il nuovo acquisto può beneficiare dell’agevolazione prima casa anche se l’abitazione preposseduta si trova nello stesso Comune e anche se è il risultato della fusione tra una porzione acquistata con beneficio e una acquistata senza beneficio. La condizione essenziale è che l’unica abitazione già posseduta venga alienata entro 2 anni dal nuovo acquisto agevolato.

In pratica, la presenza, nella storia dell’immobile, di una porzione non agevolata non impedisce di applicare il comma 4-bis. A incidere invece è la funzione sostitutiva dell’operazione e il fatto che, alla fine del biennio, il contribuente non mantenga due abitazioni agevolate o comunque incompatibili nello stesso Comune.

Per il notaio e per il consulente fiscale, quindi, l’atto di acquisto dovrà contenere le dichiarazioni richieste dalla Nota II-bis e l’impegno espresso ad alienare l’abitazione preposseduta entro il termine di 2 anni.

Attenzione al credito d’imposta: conta solo l’imposta agevolata effettivamente pagata

La parte più delicata della risposta riguarda il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa, disciplinato dall’articolo 7 della legge n. 448/1998. La norma riconosce un credito ai contribuenti che acquistano una nuova abitazione agevolata entro un anno dall’alienazione della precedente casa acquistata con i benefici prima casa. Dopo l’introduzione del comma 4-bis, il credito spetta anche quando il nuovo acquisto precede la vendita dell’immobile già posseduto.

Tuttavia, l’Agenzia ribadisce un principio rigoroso e cioè che il credito d’imposta presuppone che, sul precedente acquisto, sia stata effettivamente applicata l’agevolazione prima casa. Non basta che, in astratto o secondo una successiva evoluzione interpretativa, il contribuente avrebbe potuto averne diritto.

Nel caso esaminato, quindi, il credito dovrà essere calcolato solo sull’imposta effettivamente versata con aliquota agevolata per l’acquisto del 1986. Non rileva, invece, l’imposta di registro pagata in misura ordinaria per l’acquisto della porzione contigua nel 2004.

Indicazioni pratiche per studi e rogiti

In fase istruttoria è opportuno acquisire gli atti di acquisto originari, verificare il regime fiscale applicato, controllare la successiva fusione catastale e stimare separatamente il credito spettante. Nel rogito del nuovo acquisto, l’impegno alla vendita entro 2 anni deve essere chiaro. In caso di mancata alienazione, si applicano le conseguenze previste dalla disciplina prima casa, con recupero dell’imposta ordinaria, sanzioni e interessi.

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